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Immobilien-, Miet- und WEG-Recht

Wir vertreten Sie als Vermieter und als Mieter in allen mietrechtlichen Fragen. Als Mitglied einer WEG beraten wir Sie zu Ihren Rechten und nehmen diese ggf. gegenüber den übrigen Mitgliedern der WEG für Sie wahr.

Beabsichtigen Sie, eine Immobilie zu erwerben, so prüfen wir für Sie den Kaufvertragsentwurf und ggf. die Teilungserklärung und den Wirtschaftsplan der WEG und beraten Sie zu den sich für Sie ergebenden rechtlichen Konsequenzen. Zwar werden Grundstückskaufverträge notariell beurkundet, jedoch nimmt ein Notar grundsätzlich nicht Ihre Rechte wahr. Er hat die Funktion, den ausgehandelten Willen der vertragschließenden Parteien zu beurkunden. Sichern Sie daher Ihre Investition ausreichend ab, indem Sie sich vor dem Kauf professionell beraten lassen.

Mietrecht aktuell

Neue Rechtsprechung zur Modernisierung nach Mieterinvestition (Mietrecht)

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 20.06.2012 (Az. VIII ZR 110/11) die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin zur Modernisierung von Mietwohnungen in einem wichtigen Aspekt gekippt.Will ein Vermieter Arbeiten an einer Mietwohnung durchführen, so muss zunächst festgestellt werden, ob es sich hierbei um eine Erhaltungs- oder eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter stets zu dulden, Modernisierungen nur dann, wenn sie keine unbillige Härte für den Mieter oder seine Haushaltsangehörigen bedeuten. Bei der Abwägung sind die Art der geplanten Arbeiten und die davon ausgehenden Belastungen, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Eine zu erwartende Mieterhöhung ist allerdings immer dann keine Härte, wenn die Mietwohnung durch die Arbeiten nur in den allgemein üblichen Zustand versetzt wird (z. B. Einbau einer Innentoilette, einer Gasetagenheizung o. ä.). Bisher hat das Landgericht Berlin die Auffassung vertreten, dass es bei der Frage, ob eine vom Vermieter geplante Maßnahme eine Modernisierung darstellt oder ob eine Wohnung durch eine Maßnahme in den allgemein üblichen Zustand versetzt wird, alleine auf die vertragliche Situation ankommt. Die Auffassung des Landgerichts Berlin lässt sich an folgendem Beispiel verdeutlichen:

Der Mieter hat 1990 eine Wohnung mit Ofenheizung angemietet und 1995 beschlossen, auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einzubauen. Er holt dafür die Genehmigung des Vermieters ein und führt die Modernisierung durch. Im Jahr 2000 beschließt der Vermieter, seinerseits eine Gasetagenheizung einzubauen.

Nach der bisherigen Rechtsprechung musste der Mieter den Einbau der Gasetagenheizung durch den Vermieter nach einer Schonzeit, in der er seine Investition in die Gasetagenheizung „abwohnen“ durfte, dulden. Da nur eine Wohnung mit Ofenheizung angemietet wurde, hat das Landgericht fiktiv den vertraglichen Zustand der Wohnung zu Grunde gelegt und die Auffassung vertreten, durch den vermieterseitigen Einbau der Gasetagenheizung werde die Wohnung nur in den allgemein üblichen Zustand – nämlich von Ofenheizung auf Gasetagenheizung – verbessert. Dass es bereits eine Gasetagenheizung gibt, die der Mieter eingebaut hat, spielte bisher keine Rolle. Der Mieter hatte die mit dem Einbau der Gasetagenheizung einhergehende Mieterhöhung zu dulden. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH kommt es nicht mehr auf den vertraglichen, sondern auf den tatsächlichen Zustand der Mietwohnung an. Hat der Mieter also eine Gasetagenheizung eingebaut und will der Vermieter eine solche Heizung danach einbauen, so muss der Mieter den Einbau der Heizung nur dulden, wenn a) hierdurch eine Verbesserung bzw. Modernisierung (z. B. Energieeinsparung) herbeigeführt wird und b) keine unbillige Härte für ihn entsteht. Die Position des Mieters, der in seine Wohnung investiert hat, wurde durch die BGH-Rechtsprechung damit erheblich gestärkt.